Vermögensaufbau Blog

Die folgende Darstellung der Immobilienkrise in den USA, ausgelöst durch den Zusammenbruch des Subprime Marktes, stellt sowohl die Geschehnisse, Auswirkungen und persönliche Eindrücke während eines USA Urlaubs dar.

Über Kommentare (die Möglichkeit gibt es unter dem Beitrag) freue ich mich!

1. Der Immobilienmarkt in den USA und die Subprime-Krise

Bis zum Frühjahr 2007 war die Finanzwelt intakt und frohen Mutes. Die Immobilienmärkte in den USA kannten seit Jahren nur steigende Immobilienpreise. Den Anfang der Immobilienkrise im Subprime Markt in den USA haben nur wenige Akteure mitbekommen.

Im Februar teilte New Century Financial mit, dass sie mit einem Verlust im 4. Quartal rechnen würde. New Century Financial war der zweitgrößte Hypothekenfinanzierer in den USA im so genannten Subprime-Markt und ist mittlerweile insolvent.

Hinter dem unscheinbaren Wort „Sub-Prime“ (zweitklassig) verstecken sich Immobilienkredite für Personen, die in Deutschland sehr wahrscheinlich gar keinen Kredit bekommen würden.

Im Februar teilte die HSBC Bank als drittgrößter Kreditgeber im US-Subprime-Bereich mit, dass sie einen Teil seiner Immobilienkredite abschreiben muss.

Mit ResMAE meldete im Februar ein weiterer Hypothekenvermittler Insolvenz an, womit über 20 Subprime-Kreditgeber /-vermittler ihre Tore schließen mussten. Zusätzlich meldete American Home Mortgage Insolvenz an, was zu einer großen Erschütterung am Markt führte, da dieses Unternehmen nur geringfügig im Subprime-Markt aktiv war.

Doch was ist nun so schlimm daran, dass rund 20 dieser Firmen Insolvenz anmelden mussten? Nun, eigentlich nichts. So traurig es für den Betroffenen sein mag, aber insolvente Firmen gehörten zum Wirtschaftsleben einfach dazu.

Normalerweise wäre das vermittelnde Unternehmen, bzw. der Kreditgeber insolvent, aber die Spielregeln an den Märkten hatten sich – für die meisten nicht erkennbar – in den letzten Jahren geändert.

Bedingt durch die steigenden Immobilienpreise wurden Kredite an Personen vergeben, die unter normalen Umständen diesen nicht bekommen hätten.

Dies stellte aber kein Problem dar, da durch die scheinbar immerwährend steigenden Preise die Kredite ohne Probleme bedient und zurückgezahlt werden konnten.

Preissteigerungen im zweistelligen Bereich stellten keine Seltenheit dar. An der Börse gibt es hierfür ein Sprichwort: die Hausse nährt die Hausse.

Doch was ist nun der Gegensatz zu früher? Diese zweitklassigen Kredite verblieben nicht in den Portfolios der Kreditgeber, sondern wurden aufgeteilt, neu gebündelt und weitergereicht und an Versicherungen, Fondgesellschaften, Geldmarktfonds, Pensionsfonds und Hedgefonds weiterverkauft.

Bevor ich nun das Thema noch weiter erläutere, sollten wir erst einmal ein paar Begriffe definieren und erklären.

2. Begriffe der Subprime Krise

In der Financial Times Deutschland FTD gibt es unter die Vokabeln zur Subprime-Krise sehr gute Erklärungen aller wichtigen Begriffe. Am besten lesen Sie sich kurz die Begriffe einmal durch, um die folgenden Ausführungen besser zu verstehen.

3. Akteure

Beteiligt an der Immobilienkrise waren folgende Akteure: Eigenheimfinanzierer, Investmentbanken, Ratingagenturen, Hedgefonds, Banken, Versicherungen, Pensionskassen und der Privatanleger.

Akteur Eigenheimfinanzierer:

Gelockt durch die niedrigen Zinsen nach dem Platzen der Internetblase 2000/2001 haben viele US Bürger eine Immobilie erworben. Im Gegensatz zum europäischen Markt ist es in den USA durchaus üblich, variable Immobilienkredite in Anspruch zu nehmen. Dies bedeutet, dass die Zinsbelastung fällt, wenn die Zentralbankzinssätze fallen. Diese Finanzierungsart nennt sich ARM - Adjustable Rate Mortgage.

Diese Art der Finanzierung macht in Zeiten von hohen Zinssätzen durchaus Sinn. Somit profitiert man im Lauf der Zeit von fallenden Zinsen.

Seine Finanzierung aber bei historisch niedrigen Zinsen auf diese Art – in der Hoffnung auf noch weiter fallende Zinsen - durchzuführen, sehr kurzfristig gedacht an.

Neben dieser Finanzierungsart gibt es auch noch weitere Spielarten, wie zum Beispiel eine Finanzierung, bei der in den ersten zwei Jahren fast keine Zinsen zu leisten sind. In der Hoffnung auf einen (durchaus in den USA üblichen) schnellen Weiterverkauf der Immobilie ist diese Möglichkeit natürlich verlockend.

Problematisch ist hier nur, dass viele dieser Finanzierungen auf der Basis einer zu Beginn niedrigen Belastung berechnet und genehmigt wurden.

Akteur Investmentbank:

Wie oben beschrieben haben die kreditgebenden Banken und Finanzdienstleister die Subprime-Kredite weitergereicht.

Die Weiterreichung erfolgte mit Hilfe von Investmentbanken, welche die Kredite aufgeteilt und neu gebündelt haben.

Da diese Neuaufteilung die zugrundeliegenden Wertpapiere umgestaltet, nennt man sie auch „strukturierte Produkte“. Durch strukturierte Produkte konnte für jeden Investor ein dem Risikowunsch entsprechendes Portfolio zusammengebaut werden. Diese Bündelung, bzw. Verbriefung erfolgte in Form von Mortgage Backed Securities (MBS) oder auch Asset Backed Securities (ABS). Anschließend wurden diese Pakete an Banken, Hedgefonds, Versicherungen, Fonds und Pensionskassen weiterverkauft.

Akteure: Hedgefonds, Banken, Versicherungen & Pensionskassen

Alle diese Akteure haben mehr oder weniger im großen Stil in den letzten Jahren die verbrieften Hypothekenkredite in ihre Portfolios genommen. Mit diesen scheinbar sicheren Instrumenten konnten höhere Zinssätze erreicht werden, als dies mit normalen Anleihen möglich gewesen wäre.

Hierbei gab es Hedgefonds, die bewusst höhere Risiken und damit höhere Zinsen in Kauf genommen haben und andere Akteure, die nur geringere Risiken akzeptieren wollten. Die Verbriefungen wurden den Wünschen entsprechend gebündelt.

Problematisch wurde die Sache nun aber dadurch, dass aufgrund des komplizierten Aufbaus dieser strukturierten Produkte) Banken, Versicherungen und Pensionskassen nicht genau wussten, ob und wie genau ihre Investments von der Krise betroffen waren.

Akteur Ratingagentur:

Vermutlich sind Ihnen die Ratingagenturen Moody's, S&P und Fitch im Zusammenhang mit der Bewertung von Staatsanleihen und Unternehmensanleihen ein Begriff. Ihre Aufgabe ist es, durch unparteiische Bewertung der Qualität eines Investments einen Anhaltspunkt für dessen Risiko zu geben.

Ratingagenturen haben aber in den letzten Jahren auch das Feld der ABS und MBS für sich eingenommen und die Verbriefungen benotet. Wie auch bei Anleihen werden hier Noten vergeben. Einzelne Tranchen erhielten von den Ratingagenturen sogar Bestnoten, die sonst nur für Staatsanleihen und bestimmten Unternehmensanleihen vergeben werden. Da sich die Banken, Versicherungen und Pensionsfonds auf diese Bewertung verlassen haben, sahen diese in ihrem Handeln auch kein erhöhtes Risiko.

Leider haben sich die Ratingagenturen dieses Mal mit ihrer Risikoeinschätzung deutlich vertan, bzw. die Abstufungen erst viel zu spät durchgeführt. Mit diesem Vorwurf wurden die Agenturen übrigens auch im Zusammenhang mit der Insolvenz von Enron (Artikel aus dem Manager Magazing und Erklärung von Wikipedia) im Dezember 2001 konfrontiert.

Akteur Privatanleger:

Betroffen von der aktuellen Entwicklung sind nicht nur die oben genannten Akteure, sondern leider auch die Privatanleger. Die noch nicht ausgestandene Krise hat sich nicht nur in die Aktiendepots, sondern sogar bis in die Geldmarktfonds und Lebensversicherungen gefressen. Es bleibt nur zu hoffen, dass Privatanleger sich hierdurch nicht langfristig aus dem Bereich des Vermögensaufbaus mit Aktien zurückziehen.

Denn mit Aktien sind langfristig noch immer die besten Renditen zu erwirtschaften.

4. Verschärfung der Krise

Durch die größer werdende Unsicherheit unter den Marktteilnehmern kamen Kreditgeber wie New Century Financial in Bedrängnis, da sie ihre vergebenen Kredite nicht mehr weiterreichen konnten. Im Laufe der letzten Monate war kein Marktteilnehmer mehr bereit, sich weitere und vor allem nun erkennbar risikobehaftete Subprime-Kredite ins Portfolio zu holen.

Hierdurch wurde die Krise noch verschärft, was zur Folge hatte, dass kaum mehr schlecht besicherte Kredite vergeben wurden. Dies wiederum bedeutete, dass auch keine neuen Hauskäufer mehr auftraten.